Finanční hodnocení efektivnosti investic do nemovitostí.




Investice do stálých aktiv fondu: formy, zdroje financování a analýza projektu.

Struktura investic do hlavního kapitálu

Fixní kapitál podle druhů dlouhodobého majetku se dělí na budovy a stavby, stroje, zařízení, vozidla a zásoby a další. V souladu s touto klasifikací jsou rozlišeny druhy investic do stálých aktiv.

Investice do budov a staveb představují náklady na výstavbu těchto objektů. Výdaje nezahrnují pouze platby za stavební práce, ale zahrnují i ​​ostatní kapitálové náklady, například náklady na uvedení předmětu do provozu, tj. Organizaci komunikace v rámci objektu a další.

Investice do obytných prostor jsou náklady na výstavbu rodinných domů pro trvalý pobyt osob. Tyto budovy jsou součástí bytového fondu. Mezi ně patří nejen byty, ale také různé budovy pro děti, pečovatelské domy, penziony, koleje a další. Také investice mohou být realizovány v těch obytných prostorách, které nejsou součástí bytového fondu.

Investiční investice do strojů, zařízení a nástrojů, vozidel - náklady na pořízení výše uvedených objektů, jejich instalace a instalace, uvedení do provozu, kontrola spolehlivosti.

Investice do dlouhodobého majetku zahrnují také peníze, které jsou investovány přímo do samotné výroby. Investice do výroby mohou být klasifikovány v závislosti na účelu jejich investice. Tam jsou investice, které jdou do nahrazení opotřebovaného vybavení nebo k modernizaci existující, ale hodně zastaralý. Podle objemu lze tyto investice srovnávat s odpisy. Udržují množství kapitálu, ale nesnižují ho. Další typ investice je investován do výroby s ohledem na její rozvoj, zvyšování vědecké a technické úrovně. Mohou být rozsáhlé a intenzivní v závislosti na orientaci. A poslední druh peněz investuje do akcií, například do surovin, materiálů, dodaných výrobků a tak dále.

Investice do dlouhodobých aktiv lze dále rozdělit podle jejich zaměření. Rozlišujte investice do nové výstavby a investice zaměřené na organizaci rekonstrukce a modernizace stávajících zařízení. Dalším rysem, který lze klasifikovat investováním do stálých aktiv, jsou jejich zdroje financování. Takže v roli zdrojů mohou být jejich vlastní nebo přitahované fondy.

Finanční hodnocení efektivnosti investic do nemovitostí.

Volba nejefektivnějšího způsobu investování začíná jasnou definicí možných variant. Alternativní projekty se postupně srovnávají a vybírají co nejlépe z hlediska ziskovosti, spolehlivosti a bezpečnosti.


border=0


Při rozhodování o otázce investic je účelné určit, kde je výhodné investovat kapitál: do výroby, cenných papírů, nákupu zboží za účelem dalšího prodeje, nemovitostí nebo měny. Proto se při investování doporučuje

dodržovat následující pravidla, vyvinutá praxí.

Zásada finančního poměru termínů ("pravidlo zlatého bankovnictví") označuje - příjem a využití finančních prostředků se musí uskutečnit v roce 2006. \ T

a kapitálové investice s dlouhou dobou návratnosti by měly být financovány z dlouhodobých půjček (dlouhodobé dluhopisy a dlouhodobé půjčky).

bankovní úvěry).

Zásada vyváženosti rizik - zejména rizikových investic - se doporučuje financovat na úkor vlastních zdrojů (čistý zisk a odpisy).

Pravidlo mezní rentability - je vhodné zvolit takový kapitál

investice, které investorovi zajistí dosažení maximální (marginální) ziskovosti.

Čistý zisk Pravidlo mezní rentability - je vhodné zvolit takový kapitál

investice, které investorovi zajistí dosažení maximální (marginální) ziskovosti.

Čistý zisk z této investice musí překročit svůj kapitál

částka z umístění prostředků na bankovní vklad.

Návratnost investic by měla být vždy vyšší než míra inflace.

Ziskovost konkrétního investičního projektu, s ohledem na časový faktor (dočasná hodnota peněz), je vždy výhodnější alternativní projekty.



Ziskovost aktiv podniku po zvýšení realizace projektu v každém případě přesahuje průměrnou míru bankovních úroků z vypůjčených prostředků.

Zamýšlený projekt odpovídá hlavní strategii chování společnosti na trhu zboží a služeb z hlediska tvorby racionální sortimentní struktury výroby, doby návratnosti, dostupnosti finančních zdrojů na krytí výrobních nákladů a zajištění stability příjmů z projektu.

Investice do reálných projektů je dlouhodobý proces. Při jejich vyhodnocování je proto nutné zvážit:

a) rizikové projekty - čím delší je doba návratnosti, tím vyšší je investiční riziko;

b) dočasná hodnota peněz, protože v průběhu času peníze ztratí svou hodnotu v důsledku inflace;

c) atraktivita projektu ve srovnání s alternativními variantami kapitálových investic z hlediska maximalizace příjmů a růstu směnného kurzu akcií společnosti při minimální úrovni rizika,

investor rozhodne.

Pomocí těchto pravidel v praxi může investor přijmout

rozhodnutí, které splňuje jeho strategické cíle.

Přístupy k definici Pravidlo mezní rentability - je vhodné zvolit takový kapitál

investice, které investorovi zajistí dosažení maximální (marginální) ziskovosti.

Čistý zisk z této investice musí překročit svůj kapitál

částka z umístění prostředků na bankovní vklad.

Návratnost investic by měla být vždy vyšší než míra inflace.

Ziskovost konkrétního investičního projektu, s ohledem na časový faktor (dočasná hodnota peněz), je vždy výhodnější alternativní projekty.

Ziskovost aktiv podniku po zvýšení realizace projektu v každém případě přesahuje průměrnou míru bankovních úroků z vypůjčených prostředků.

Zamýšlený projekt odpovídá hlavní strategii chování společnosti na trhu zboží a služeb z hlediska tvorby racionální sortimentní struktury výroby, doby návratnosti, dostupnosti finančních zdrojů na krytí výrobních nákladů a zajištění stability příjmů z projektu.

Investice do reálných projektů je dlouhodobý proces. Při jejich vyhodnocování je proto nutné zvážit:

a) rizikové projekty - čím delší je doba návratnosti, tím vyšší je investiční riziko;

b) dočasná hodnota peněz, protože v průběhu času peníze ztratí svou hodnotu v důsledku inflace;

c) atraktivita projektu ve srovnání s alternativními variantami kapitálových investic z hlediska maximalizace příjmů a růstu směnného kurzu akcií společnosti při minimální úrovni rizika,

investor rozhodne.

Pomocí těchto pravidel v praxi může investor učinit rozumné rozhodnutí, které je v souladu s jeho strategickými cíli.

Nejdůležitější etapou v procesu investičních rozhodnutí je posouzení efektivnosti reálných investic (kapitálových investic).

Správnost a objektivita takového posouzení závisí na načasování návratnosti investic a vyhlídkách rozvoje podniků.

Podívejme se na nejdůležitější principy a metodické přístupy používané v mezinárodní praxi k hodnocení efektivnosti reálných investičních projektů.

Prvním z těchto principů je posouzení návratnosti investice na základě ukazatele peněžních toků, který se vytváří na úkor zisku a odpisů při provozu projektu.

Ukazatel peněžních toků lze použít k vyhodnocení projektů s rozlišením pro jednotlivé roky provozu objektu nebo jako průměrný roční.

Druhou zásadou oceňování je povinné zavedení současné hodnoty investovaného kapitálu a velikosti peněžních toků. Je to dáno tím, že investiční proces není jednorázový, ale že etapa fází mizí, což se odráží v podnikatelském plánu investičního projektu.

Stejně tak by měl být snížen na skutečnou hodnotu a výši peněžního toku (v určitých fázích jeho tvorby).

Třetím principem posuzování je volba diferencovaného projektu (diskont) v procesu diskontování peněžního toku (jeho uvedení do skutečné hodnoty) pro různé investiční projekty.

Výše návratnosti investice (ve formě peněžního toku) je tvořena s přihlédnutím k následujícím faktorům:

a) průměrná reálná diskontní sazba;

b) míra inflace (inflační prémie);

c) prémie za nízkou likviditu investic;

d) prémie za investiční riziko.

S ohledem na tyto faktory by při porovnávání projektů s různou úrovní rizika měly být diskreční úrokové sazby uplatňovány v různých sazbách. Vyšší úroková sazba se obvykle uplatňuje na projekty s vysokým stupněm rizika. Podobně by při porovnávání dvou nebo více projektů s různými společnými investičními obdobími (investiční likvidita) měla být pro dlouhodobý projekt použita vyšší úroková sazba.

Čtvrtým principem posouzení je, že různé možnosti formy úrokové sazby použité pro diskontování jsou vybírány na základě účelu posouzení. Pro stanovení různých ukazatelů výkonnosti projektů jako diskontní sazby si můžete vybrat:

- průměrná vkladová nebo úvěrová úroková sazba pro hřivny nebo úvěry v cizích měnách;

- individuální míra ziskovosti (ziskovosti) investic při zohlednění míry inflace, míry rizika a likvidity investic;

- míra výnosnosti vládních cenných papírů (dluhopisy Ruské centrální banky nebo obecní krátkodobé dluhopisy);

- alternativní míra návratnosti jiných podobných projektů;

- míra návratnosti současné (provozní) ziskovosti podniku.

Pro finanční hodnocení efektivnosti reálných investičních projektů se používají tyto hlavní metody:

· Došlo k metodě jednoduchých (účetních) norem;

· Metoda výpočtu čisté současné hodnoty (HTS) projektu;
index ziskovosti;

· Období (období) návratnosti;

· Vnitřní míra návratnosti (HNP) projektu;

· Upravená vnitřní návratnost.

Podívejme se podrobněji na obsah těchto metod.

Metoda jednoduchých (účetních) ziskových pravidel spočívá v tom, že jednoduchý standard zisku se vypočítá jako poměr výše zisku vykázaného podnikem k počáteční investici (investici). Pro výpočet použitého čistého zisku (po zdanění), ke kterému je připočtena výše odpisů.

(5)

kde Pnp - jednoduchá (účetní) míra zisku%;

NP - čistý zisk zbývající k dispozici podniku po zdanění;

AT - výše odpisů dlouhodobého majetku;

I - počáteční investice do projektu (investice).

Je vybrán projekt s nejjednodušším ziskem

Výhodou této metody je její jednoduchost a spolehlivost pro projekty realizované do jednoho roku. Při použití této metody ignorujte:

a) nepeněžní (skrytá) povaha některých nákladů (odpisy);

b) výnosy z likvidity dřívějších aktiv, které jsou nahrazeny novými;

c) možnost opětovného investování přijatých příjmů a dočasná hodnota peněz;

d) neschopnost určit výhodu jednoho z projektů, které mají stejnou jednoduchou míru návratnosti, ale různé objemy investic.

Cílem metody čisté současné hodnoty (HTS) projektu je dosažení hlavního cíle investičního managementu - zvýšení příjmů akcionářů (vlastníků).

HTS vám umožňuje získat co nejobecnější popis výsledku investice, tj. Výsledného efektu v absolutních hodnotách. HTS je zisk z projektu, přivedený na skutečnou hodnotu (NA).

Projekt je dále zvažován, pokud PTS> Pro, to znamená, že generuje více než SPC, norma přišla. Investoři a věřitelé budou spokojeni, pokud bude potvrzena cena akcií akciové společnosti, která úspěšně realizuje investiční projekt.

HTS vyjadřuje rozdíl mezi částkami přinesenými na skutečnou hodnotu (diskontováním) výše peněžních toků v průběhu trvání projektu a částkou peněžních prostředků investovaných do jeho realizace:

Diskontní sazba použitá k určení CHC je diferencovaná s přihlédnutím k riziku a likviditě investice.

Je třeba zodpovědět několik klíčových otázek, aby bylo možné učinit správné investiční rozhodnutí.

1. Jaké faktory brání růstu efektivity investic?

2. Jaká je síla jejich vlivu na výrobní a obchodní činnost podniku?

3. Jaká je jejich skutečná dlouhověkost s ohledem na časový faktor?

4. Jaké nové faktory mohou zabránit investicím do budoucna?

V současné době mají velké projekty náročné na kapitál tendenci dosahovat nízké ziskovosti a dlouhé doby návratnosti. Proto by měly být financovány především prostřednictvím federálních a obecních rozpočtů. Oblasti podnikatelské činnosti, které poskytují rychlý návrat v podobě zisku (příjmu) nebo mají vysoký obrat investovaných prostředků, je účelné financovat na úkor vlastních zdrojů investorů (výroba spotřebního zboží, obchodu atd.).

Skutečný rozhodovací proces managementu vyžaduje rozsáhlé informace a četné finanční výpočty, které se odrážejí v investičních plánech podniků.

Při výběru investiční strategie musí podnik zohlednit životní cyklus výrobku na trhu.

V první fázi (vývoj) tržby rostou velmi pomalu, protože objem prodeje je malý. Trh je se zbožím seznámen. Zatím není žádný zisk, je malý.

Ve druhé fázi (růst) dochází k rychlému nárůstu tržeb a zisků.

Ve třetí fázi (splatnost) zůstávají tržby z prodeje konstantní, neboť jsou vyčerpány příležitosti pro přilákání nových zákazníků. Zisk v tomto období dosahuje své maximální hodnoty.

Ve čtvrté fázi (venture) životního cyklu klesá objem prodeje a zisk se snaží dosáhnout nuly. Výrobek musí být odstraněn z výroby a nahrazen novým.

Účtování životního cyklu produktu umožňuje investorovi vybrat si nejziskovější investiční projekty.





; Datum přidání: 2018-01-08 ; ; Zobrazení: 201 ; Je publikovaný materiál porušením autorských práv? | | Ochrana osobních údajů PRACOVNÍ PRÁCE


Nenašli jste to, co jste hledali? Použijte vyhledávání:

Nejlepší výroky: Pouze sen přivede studenta na konec přednášky. A chrápání druhého ho odstraňuje. 7929 - | 6820 - nebo si přečtěte vše ...

2019 @ edudoc.site

Generování stránky pro: 0.006 sekund.